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  I- LA LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE

Une location est considérée comme étant meublée lorsque le logement est pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante et proportionnés à l’importance des lieux.

La location en meublé non professionnel peut concerner tous les locaux d’habitation, y compris les résidences étudiantes, les résidences de services agréées ou les résidences de tourisme sous certaines conditions.

Régime du statut LMNP

Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux contribuables pour lesquels la location de logements meublés ne représente pas une véritable activité professionnelle, et ce, contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP).

Comme tout investisseur immobilier, le LMNP est soumis aux aléas du marché immobilier et à une baisse éventuelle des loyers.

Dans le cas d’un logement loué à un gérant de résidence hôtelière ou de services, la bonne gestion de l’établissement est indispensable au maintien des revenus.

Conditions d’application du statut de LMNP

• Le statut s’applique automatiquement quand : le revenu locatif annuel tiré de la location en meublé se place sous le seuil de 23.000 euros par an ;
• l’activité représente moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal ;
• aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

Au regard de ces exigences, il apparaît que la majorité des loueurs en meublé seront soumis au régime des loueurs en meublé non-professionnels.

Fiscalité du statut de LMNP

Les revenus issus d’une location meublée sont imposables au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers.

Le loueur en meublé bénéficie du régime micro-BIC si ses recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 32.600 € pour l’imposition des revenus 2011. Dans ce cas, il lui est octroyé un abattement forfaitaire de 50%. Cependant, l’application du forfait ne lui permettant pas d’imputer de déficit, mieux vaut pour lui opter pour un régime réel d’imposition : le  » réel simplifié  » ou le  » réel normal « .

De la sorte, certaines charges seront déductibles si l’immeuble est inscrit au bilan de l’entreprise, comme par exemple :

– les intérêts de la dette contractée,
– l’amortissement de l’immeuble,
– les impôts fonciers,
– la cotisation d’assurance,
– les droits d’enregistrement et frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien.

Les déficits provenant de l’activité de location ne peuvent être imputés sur le revenu global mais seulement sur les bénéfices de même nature, c’est-à-dire ceux résultant de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel, et ce, pendant 10 ans.

Les éventuelles plus-values réalisées lors de la cession des immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières et non plus au régime des plus-values professionnelles applicable aux loueurs en meublé professionnels.

Les immeubles acquis seront donc totalement exonérés de plus-values immobilières au bout de quinze années de détention et au bout de 30 ans depuis le  1er février 2012.

Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF.

Récupération de la TVA

En règle générale, la location en meublé effectuée par un particulier est exonérée de TVA, sans possibilité d’option.

II- LA LOCATION MEUBLEE  PROFESSIONNELLE

Le statut de loueur meublé professionnel est un des outils de défiscalisation des plus performants. C’est le cas d’un commerçant qui vend son magasin. C’est également un moyen de préparer la transmission de son patrimoine en limitant les coûts financiers.

Les conditions pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel

Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut respecter deux conditions énoncées à l’article 151 du Code général des impôts (CGI) :

• le chiffre d’affaires TTC généré par la location en meublé doit représenter plus de 23 000 € par an et plus de 50 % de l’ensemble des revenus ;
• être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Mais certaines professions ne peuvent pas se prévaloir du titre de commerçant. C’est le cas des professions libérales qui doivent respecter certaines règles pour exercer une activité commerciale en parallèle.

Les déficits pour le loueur meublé professionnel

Les loyers perçus par le loueur devront être déclarés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (Bic). Le loueur choisira ensuite son régime d’imposition.

Le Micro-BIC est réservé aux personnes dont les recettes n’excèdent pas 32 000 € par an. Le loueur bénéficiera d’un abattement de 50 % sur ses recettes. Le plus souvent lorsque ses charges seront importantes il aura intérêt à opter pour un régime réel d’imposition de façon à pouvoir déduire de ses loyers les charges inhérentes à l’achat de ses biens et ainsi de créer un déficit.

De la sorte deux hypothèses sont susceptibles d’être mise en œuvre dans le cas du statut LMNP à savoir :

• Soit les recettes seront inférieures aux charges et un déficit apparaîtra. Ce dernier sera imputé au revenu global du loueur sur les six années suivantes. Concrètement, il sera retranché du revenu, allégeant du même coup les impôts. Contrairement au loueur en meublé non professionnel qui, quant à lui, déduira ce déficit uniquement du revenu de ses locations meublées.
• Soit les recettes seront supérieures aux charges. Dans ce cas, l’amortissement du logement réalisé sur vingt ans viendra en déduction des loyers perçus de façon à ce que le montant des loyers soit égal à zéro. Les recettes seront ainsi nettes d’impôts grâce à l’amortissement. Le loueur bénéficiera en plus d’une économie sur ses cotisations sociales qui pourra atteindre de 7 à 25 % selon les cas. En effet, ces dernières étant en partie assises sur son revenu, si celui-ci baisse, ces charges diminueront également.

L’exonération des plus-values et de l’impôt de solidarité sur la fortune

Le statut de loueur en meublé professionnel offre deux autres avantages fiscaux non négligeable. Il bénéficie en effet d’une exonération des plus-values réalisées lors de la vente des logements, mais il faut respecter deux conditions :

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